第一章 總 則

• 第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
• 第二條 本市行政區域內的物業(yè)管理及其監督管理活動(dòng)，適用本條例。
• 第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
• 第四條 市房屋行政管理部門(mén)是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，對本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督管理。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)具體負責本轄區物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )按照本條例的規定負責本開(kāi)發(fā)區范圍內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理。發(fā)展改革、建設、規劃、城市管理、工商、價(jià)格、公安、質(zhì)監、市政公用、水務(wù)、環(huán)境保護、民政、人防等相關(guān)行政管理部門(mén)應當按照各自職責，做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監督管理工作。街道辦事處、鎮人民政府在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，按照本條例的規定，負責本轄區物業(yè)管理活動(dòng)的指導和監督工作。
• 第五條 居民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處、鎮人民政府和開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )開(kāi)展社區管理、社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
• 第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，規范服務(wù)行為，制定并監督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規范、健康發(fā)展。
• 第七條 鼓勵業(yè)主大會(huì )或者其委托的業(yè)主委員會(huì )、建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構，開(kāi)展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應當真實(shí)、客觀(guān)、全面。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第二章業(yè)主大會(huì ).業(yè)主委員會(huì ).物業(yè)管理委員會(huì )

第一節 業(yè)主大會(huì )

• 第八條 物業(yè)管理區域內的業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )，進(jìn)行業(yè)主自治。一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。
• 第九條 物業(yè)管理區域符合下列條件之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議:(一)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑物總面積百分之五十以上的;(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿(mǎn)兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑物總面積百分之二十以上的。物業(yè)管理區域符合前款條件的，建設單位應當在十五日內書(shū)面告知物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )，并報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需資料。建設單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數百分之五以上聯(lián)名可以書(shū)面告知。街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當自收到書(shū)面告知之日起三十日內，組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組。
• 第十條 建設單位應當報送籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的下列資料:(一)業(yè)主名冊;(二)物業(yè)管理區域劃分證明;(三)房屋及建筑面積清冊;(四)建筑規劃總平面圖;(五)共用設施設備交付使用備案證明;(六)物業(yè)服務(wù)用房配置資料;(七)成立業(yè)主大會(huì )必需的其他資料。
• 第十一條 業(yè)主大會(huì )籌備組由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )工作人員一名，居民委員會(huì )代表一名，建設單位代表一名，業(yè)主代表四至六名組成。街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當書(shū)面通知建設單位參加籌備工作。建設單位應當履行參加業(yè)主大會(huì )籌備組職責?；I備組組長(cháng)由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )工作人員擔任。街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當制定業(yè)主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代表?；I備組成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，公告時(shí)間不少于七日?；I備組正式開(kāi)展籌備工作前，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓。
• 第十二條 籌備組成員應當具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職?；I備組成員中的業(yè)主代表還應當遵守臨時(shí)管理規約，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當使用的行為;本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區域建設單位任職。
• 第十三條 業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責:(一)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;(二)擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案;(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;(四)擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;(五)提出業(yè)主委員會(huì )組成人員候選人名單;(六)承擔召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。業(yè)主大會(huì )籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的十五日前，將前款第一項至第五項規定的事項在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
• 第十四條 業(yè)主大會(huì )籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主大會(huì )籌備組應當自業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起七日內，向業(yè)主委員會(huì )移交籌備期間的全部資料后解散。
• 第十五條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合本條例第九條第一款規定條件的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )組成人員的辦法。
• 第十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)，并應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，但應當出具書(shū)面委托書(shū)，并載明委托事項。業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由業(yè)主委員會(huì )書(shū)面記錄并存檔。
• 第十七條 采用集體討論形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議三日前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn);凡需業(yè)主投票表決的，表決票應當經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì )會(huì )議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表參加。
• 第十八條 采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實(shí)名簽署意見(jiàn);無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。需投票表決的，表決意見(jiàn)應當由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。街道辦事處、鎮人民政府、開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )或者其委托的居民委員會(huì )應當對采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的情況進(jìn)行監督指導。
• 第十九條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議，由業(yè)主委員會(huì )按照業(yè)主大會(huì )議事規則組織召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，業(yè)主委員會(huì )應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前將會(huì )議內容書(shū)面告知居民委員會(huì )。
• 第二十條 業(yè)主委員會(huì )未按規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )責令其限期組織召開(kāi);逾期仍未組織召開(kāi)的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )組織召開(kāi)。
• 第二十一條 業(yè)主大會(huì )監督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì )的工作報告、財務(wù)報告，并決定下列事項:(一)制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )選舉辦法、業(yè)主委員會(huì )工作規則;(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )組成人員;(三)物業(yè)管理模式;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)續籌和使用住宅專(zhuān)項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費和業(yè)主委員會(huì )組成人員工作津貼的開(kāi)支范圍、標準;(八)改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;(九)利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)及收益分配等事項;(十)對物業(yè)管理區域內的相關(guān)財務(wù)收支情況進(jìn)行審計;(十一)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項、第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意。
• 第二十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采用紙質(zhì)方式實(shí)名投票;在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，也可以采用手機信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果和決定應當以書(shū)面形式向全體業(yè)主公示。

第二節 業(yè)主委員會(huì )

• 第二十三條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )的選舉產(chǎn)生之日為其成立日期。
• 第二十四條 業(yè)主委員會(huì )由五至十一人單數組成，任期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì )組成人員的具體人數和任期由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。業(yè)主委員會(huì )組成人員應當具備法律、法規規定的任職條件，并符合本條例第十二條的規定。業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內召開(kāi)首次會(huì )議，在全體有表決權的組成人員中推選業(yè)主委員會(huì )主任、副主任。
• 第二十五條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府及區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案;開(kāi)發(fā)區范圍內的，向開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案:(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;(二)業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄和會(huì )議決定;(三)業(yè)主委員會(huì )組成人員的基本情況。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當自收到上述材料后五個(gè)工作日內發(fā)出備案回執。業(yè)主委員會(huì )持備案回執，向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會(huì )印章和業(yè)主委員會(huì )印章，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告備案情況。備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起十五日內書(shū)面報告備案單位，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。
• 第二十六條 業(yè)主委員會(huì )應當建立印章管理制度，業(yè)主大會(huì )印章、業(yè)主委員會(huì )印章應當指定專(zhuān)人保管。業(yè)主大會(huì )印章的使用，應當根據業(yè)主大會(huì )議事規則的規定或者業(yè)主大會(huì )的決定;業(yè)主委員會(huì )印章的使用，應當根據業(yè)主委員會(huì )的決定。
• 第二十七條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責:(一)執行業(yè)主大會(huì )的決定;(二)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(五)監督管理業(yè)主共有收益;(六)監督管理規約、物業(yè)管理制度的實(shí)施;(七)審核需要業(yè)主分攤的費用;(八)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;(九)組織續籌和監督使用住宅專(zhuān)項維修資金;(十)調解物業(yè)使用糾紛;(十一)受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟;(十二)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
• 第二十八條 業(yè)主委員會(huì )不得有下列行為:(一)拒不執行業(yè)主大會(huì )決定;(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;(三)擅自使用業(yè)主大會(huì )印章;(四)打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人;(五)未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(六)擅自動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修資金、業(yè)主共有收益，侵占業(yè)主共有財產(chǎn);(七)違反法律、法規規定或者超越業(yè)主大會(huì )賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
• 第二十九條 業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當作書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì )會(huì )議作出的決定，應當經(jīng)出席會(huì )議的組成人員簽名后加蓋業(yè)主委員會(huì )印章，并自作出決定之日起三日內在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任無(wú)正當理由不依法召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )指定其他委員召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。業(yè)主委員會(huì )組成人員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
• 第三十條 業(yè)主委員會(huì )應當向業(yè)主公開(kāi)下列資料，隨時(shí)接受業(yè)主查詢(xún):(一)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;(二)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的決定;(三)物業(yè)服務(wù)合同;(四)住宅專(zhuān)項維修資金的籌集、使用明細;(五)共用部位、共用設施設備的使用和經(jīng)營(yíng)收支情況;(六)占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地設置車(chē)位、車(chē)庫的使用和經(jīng)營(yíng)收支情況;(七)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的收支明細;(八)其他應當向業(yè)主公開(kāi)的資料。前款第五項至第七項規定的事項至少每半年在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布一次。業(yè)主有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。
• 第三十一條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )，并依法開(kāi)展換屆選舉工作。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會(huì )組成人員人選。業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當組織換屆選舉。
• 第三十二條 業(yè)主委員會(huì )應當自任期屆滿(mǎn)之日起十日內，在街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )指導和監督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì );未完成換屆選舉的，移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )代管。街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )在新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生并辦理備案手續后十日內，將其保管的檔案資料、印章及財物移交新一屆業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )組成人員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業(yè)主委員會(huì )組成人員決定集體辭職的，應當將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )代管。不按時(shí)移交本條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財物的，街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當責令交回;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三節 物業(yè)管理委員會(huì )

• 第三十三條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì )作為臨時(shí)機構，代行業(yè)主委員會(huì )職責:(一)不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的;(二)具備成立業(yè)主大會(huì )條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )指導兩次后仍不能成立的;(三)業(yè)主委員會(huì )不履行職責達一年以上、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )指導兩次后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的。
• 第三十四條 物業(yè)管理委員會(huì )由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )、公安派出所、居民委員會(huì )、建設單位派員組成。物業(yè)管理委員會(huì )由九至十三人單數組成。其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì )的業(yè)主成員資格應當符合本條例第二十四條第二款的規定。物業(yè)管理委員會(huì )成員應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
• 第三十五條 自物業(yè)管理委員會(huì )成立之日起十日內，街道辦事處、鎮人民政府應當將成立情況書(shū)面告知物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén);開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當將成立情況書(shū)面告知市物業(yè)管理行政主管部門(mén)。物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理委員會(huì )的指導和監督。
• 第三十六條 物業(yè)管理委員會(huì )應當依法履行職責，就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定。物業(yè)管理委員會(huì )應當自業(yè)主委員會(huì )依法備案之日起七日內，與業(yè)主委員會(huì )辦理相關(guān)資料及財物移交手續后解散。

第四節 其他規定

• 第三十七條 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費，根據物業(yè)管理區域規模、業(yè)主戶(hù)數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在業(yè)主大會(huì )籌備組成立之前，將首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備經(jīng)費交至街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )設立的專(zhuān)用賬戶(hù)，供業(yè)主大會(huì )籌備組使用。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì )籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布，接受全體業(yè)主監督?；I備經(jīng)費的結余部分應當退還建設單位。
• 第三十八條 業(yè)主大會(huì )應當建立規范的財務(wù)管理制度。住宅專(zhuān)項維修資金、共用部位和共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、業(yè)主委員會(huì )組成人員工作津貼等應當按照財務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。業(yè)主委員會(huì )應當妥善保管財務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì )計資料。
• 第三十九條 經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì )應當決定是否委托有資質(zhì)的中介機構對住宅專(zhuān)項維修資金、業(yè)主共有收益、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費、業(yè)主委員會(huì )組成人員工作津貼等相關(guān)財務(wù)收支情況進(jìn)行審計，并將審計報告通報全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會(huì )計憑證、會(huì )計賬簿、財務(wù)會(huì )計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。對任期和離任的業(yè)主委員會(huì )組成人員是否進(jìn)行經(jīng)濟責任審計，應當在管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則中約定。
• 第四十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定應當及時(shí)告知居民委員會(huì )。
• 第四十一條 業(yè)主認為業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規規定的，可以向街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )書(shū)面提出撤銷(xiāo)申請;業(yè)主認為物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定違反法律、法規規定的，可以向市、區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)書(shū)面提出撤銷(xiāo)申請。受理申請的單位應當在十五個(gè)工作日內將審查結果書(shū)面告知申請人;業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正，逾期不改正的，應當撤銷(xiāo)其決定并通告全體業(yè)主。

第三章 前期物業(yè)管理

• 第四十二條 本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。建設單位負責選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
• 第四十三條 新建建設項目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設單位應當在申請辦理建設工程規劃許可證的同時(shí)，持建設項目規劃設計方案向物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )提出劃分物業(yè)管理區域的申請。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當自受理之日起三十日內，根據建設項目規劃設計方案，向建設單位出具物業(yè)管理區域劃分決定。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)劃分物業(yè)管理區域前應當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府的意見(jiàn)。
• 第四十四條 劃分物業(yè)管理區域應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，根據相對獨立、便于管理的原則，按照下列情況進(jìn)行具體劃分:(一)按照物業(yè)項目建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍劃定;(二)物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域，但其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域;(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區域，其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域;其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區域;(四)不同物業(yè)管理區域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設單位同意，并已向物業(yè)買(mǎi)受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。
• 第四十五條 物業(yè)管理區域劃分后不得擅自變更。確需變更的，應當形成調整方案，并向區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )提出申請。調整方案應當對調整后物業(yè)管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，并經(jīng)物業(yè)管理區域專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意。物業(yè)管理區域調整后，區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告。
• 第四十六條 影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他共用設施設備使用的，不得劃分為獨立的物業(yè)管理區域。對物業(yè)管理區域劃分有爭議的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府確定，或者由開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )確定。
• 第四十七條 物業(yè)管理區域劃分后，建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將下列材料向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為買(mǎi)賣(mài)合同的附件:(一)物業(yè)管理區域的范圍;(二)共用部位的名稱(chēng)、位置和面積;(三)共用設施設備的名稱(chēng)、用途;(四)物業(yè)管理用房的位置和面積。
• 第四十八條 建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應當制定臨時(shí)管理規約。臨時(shí)管理規約包括下列內容:(一)使用維護物業(yè)共有部分的規則;(二)使用物業(yè)專(zhuān)有部分的權利和義務(wù);(三)維護物業(yè)管理區域公共秩序的權利和義務(wù);(四)分擔物業(yè)管理區域各類(lèi)費用的方式;(五)違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。臨時(shí)管理規約的效力至業(yè)主大會(huì )通過(guò)的管理規約生效時(shí)終止。
• 第四十九條 現售商品房出售之日三十日前，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招投標的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘;投標人少于三個(gè)或者住宅規模不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設單位應當自選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
• 第五十條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，建設單位應當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約向區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當自備案之日起五個(gè)工作日內將備案情況書(shū)面報告市物業(yè)管理行政主管部門(mén)。建設單位應當將備案后的臨時(shí)管理規約在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內容。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規約。
• 第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿(mǎn)，但業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
• 第五十二條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗，與竣工驗收資料不符的，由建設單位負責整修。建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過(guò)程中共同侵害業(yè)主利益的，應當共同承擔賠償責任。
• 第五十三條 建設單位應當在現場(chǎng)查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)共用設施設備清單;(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;(五)業(yè)主名冊;(六)承接查驗所必需的其他資料。
• 第五十四條 承接查驗過(guò)程中，因建設單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權拒絕承接該項目。承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
• 第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持物業(yè)承接查驗相關(guān)資料向物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案。物業(yè)交接后，發(fā)現存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復;造成損失的，依法承擔賠償責任。
• 第五十六條 新建物業(yè)應當在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當符合《建設工程規劃許可證》及《居住區公建配套設施建設合同》要求，并在建設工程規劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規定配置物業(yè)管理用房:(一)物業(yè)建筑面積三十萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;(二)物業(yè)建筑面積超過(guò)三十萬(wàn)平方米的，除按照三十萬(wàn)平方米的千分之三提供外，超過(guò)部分按千分之一的標準提供;(三)物業(yè)管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。業(yè)主委員會(huì )的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在首屆業(yè)主委員會(huì )依法備案之日起十五日內，向業(yè)主委員會(huì )移交辦公用房。物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無(wú)償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。任何單位和個(gè)人不得將物業(yè)管理用房轉讓、出租或者改作他用。
• 第五十七條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接:(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續簽合同的;(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的;(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照或者資質(zhì)證書(shū)的;(四)法律、法規規定的其他情形。
• 第五十八條 前期物業(yè)管理期間，建設單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會(huì )的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于退出物業(yè)管理區域六個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )。街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì )，決定管理模式。
• 第五十九條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。建設單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買(mǎi)受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費。

第四章 物業(yè)服務(wù)與管理

• 第六十條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應當依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)證書(shū)許可范圍內承接物業(yè)管理服務(wù)，不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質(zhì)證書(shū)。
• 第六十一條 業(yè)主委員會(huì )與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案。
• 第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)交接手續。交接雙方應當對物業(yè)管理區域內共用設施設備的使用維護現狀進(jìn)行確認，并報物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )備案。
• 第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同應當包括下列內容:(一)物業(yè)的基本情況;(二)委托方和受托方的權利義務(wù);(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標準要求;(四)物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法;(五)物業(yè)的維修和養護要求;(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);(七)合同的期限、變更和解除;(八)合同終止時(shí)物業(yè)資料、財物的移交方式;(九)違約責任及解決糾紛的途徑;(十)住宅專(zhuān)項維修資金的管理使用;(十一)物業(yè)管理服務(wù)用房;(十二)雙方當事人約定的其他事項。
• 第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行物業(yè)服務(wù)合同，并遵守下列規定:(一)按照物業(yè)服務(wù)的規范和標準提供服務(wù);(二)及時(shí)向業(yè)主告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;(三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);(四)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作;(五)接受居民委員會(huì )指導和監督，配合做好社區管理相關(guān)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等為由減少服務(wù)內容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
• 第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專(zhuān)業(yè)機構承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉交給其他單位或者個(gè)人。電梯、鍋爐、消防、監控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托具有相應資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行維修和養護。
• 第六十六條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )核查。實(shí)行包干制收費方式的，物業(yè)服務(wù)收費根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。政府指導價(jià)的適用范圍和收費標準由價(jià)格主管部門(mén)制定。市場(chǎng)調節價(jià)的收費標準應當在成本核算、公開(kāi)公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
• 第六十七條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公示等形式督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者判決確認后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專(zhuān)項服務(wù)的，其收費標準可以由雙方另行約定。
• 第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當登記進(jìn)出物業(yè)管理區域的外來(lái)人員和車(chē)輛，并定時(shí)對物業(yè)管理區域進(jìn)行巡邏。物業(yè)管理區域內安裝監控安防設施設備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期維修、養護，確保正常運行。
• 第六十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。物業(yè)管理區域內發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )及相關(guān)部門(mén)報告:(一)發(fā)生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;(二)建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)以?xún)入y以排除，嚴重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全;(三)發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì )和諧穩定;(四)物業(yè)管理區域內發(fā)生重大傷亡事件;(五)其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。
• 第七十條 新建住宅物業(yè)管理區域內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責維修、養護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工并承擔相關(guān)的配套建設。供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照專(zhuān)有部分一戶(hù)一表、共有部分獨立計量表配置。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備日常維修、養護的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修、養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修、養護工作進(jìn)行監督。
• 第七十一條 住宅物業(yè)管理區域內已建成的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶(hù)分戶(hù)計量表，或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備及相關(guān)管線(xiàn)，由業(yè)主大會(huì )決定是否移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責管理。決定移交的，建設單位應當組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行驗收。驗收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收并負責維修、養護和管理;驗收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照相關(guān)標準和規范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。
• 第七十二條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向最終用戶(hù)服務(wù)并收取費用，對公共能耗應當獨立安裝計量裝置，計量收費。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用，并支付一定的代收服務(wù)費。代收服務(wù)費標準由雙方協(xié)商確定。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主轉嫁代收服務(wù)費。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。
• 第七十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，決定續聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內撤出物業(yè)管理區域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告，并書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定，也沒(méi)有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續提供服務(wù)的，原合同權利義務(wù)延續。在合同權利義務(wù)延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前三個(gè)月告知對方當事人。
• 第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域，應當撤出管理區域內的物業(yè)服務(wù)人員，并向業(yè)主委員會(huì )履行下列交接義務(wù):(一)移交本條例第五十三條規定的相關(guān)資料;(二)移交物業(yè)資料，實(shí)行酬金制的，還應當移交物業(yè)服務(wù)期間的財會(huì )資料;(三)物業(yè)管理用房;(四)清退預收、代收的有關(guān)費用及利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益;(五)法律、法規規定的其他事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷(xiāo)毀物業(yè)資料和財物。因維護保養不當等原因導致電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備無(wú)法正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當修復并承擔相應責任。
• 第七十五條 配套設施不齊全的老舊住宅小區應當按照政府補助、單位自主、居民自愿的原則，逐步改造提升。市、區、縣人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當制定年度改造計劃，安排專(zhuān)項資金，用于老舊住宅小區的改造提升。對產(chǎn)權單位自主開(kāi)展的改造提升，市、區、縣人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當給予適當補貼。
• 第七十六條 老舊住宅小區改造提升完成后，街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，決定管理模式。未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區，由街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )組織實(shí)施環(huán)境衛生、秩序維護等基本物業(yè)服務(wù)，所需費用由物業(yè)使用人承擔。
• 第七十七條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
• 第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示并及時(shí)更新:(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話(huà);(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等;(三)電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備日常維修保養單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等;(四)代收代繳事項;(五)水、電、熱等公共能耗總量、明細及費用分攤方式;(六)共用部位和共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益情況;(七)法律、法規規定及物業(yè)服務(wù)合同約定應當公示的其他信息。
• 第七十九條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià)體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人的信用信息實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，向社會(huì )公布評價(jià)結果。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )具體負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價(jià)、匯總和核查工作。街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會(huì )應當做好轄區內物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。

第五章 物業(yè)的使用與維護

• 第八十條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)載明的用途，或者規劃行政主管部門(mén)批準的設計用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意。
• 第八十一條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為:(一)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房;(二)在居民住宅樓、未配套設立專(zhuān)用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業(yè)樓層內新建、改建、擴建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項目;(三)占用或者損壞共用部位、共用設施設備，擅自移動(dòng)共用設施設備;(四)違法搭建建筑物、構筑物，開(kāi)挖、擴建地下室;(五)違反規定飼養動(dòng)物;(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆和劇毒等危險性物品;(七)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通;(八)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);(九)超過(guò)規定標準排放噪聲;(十)法律、法規和臨時(shí)管理規約、管理規約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主有權依照法律、法規以及臨時(shí)管理規約、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關(guān)行政管理部門(mén)投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟;業(yè)主委員會(huì )可以按照管理規約或者業(yè)主大會(huì )的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為依法申請仲裁或者提起訴訟。
• 第八十二條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區域內業(yè)主的停車(chē)需要，其歸屬由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應當將擬出售、附贈或者出租車(chē)位、車(chē)庫的相關(guān)信息在銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著(zhù)位置公示。
• 第八十三條 占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。業(yè)主共有用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的使用，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )決定。
• 第八十四條 占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，由業(yè)主大會(huì )決定是否收取場(chǎng)地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會(huì )決定收取機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費的，場(chǎng)地占用費屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取機動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費。機動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費、機動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費的收取標準應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費、機動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費單獨列賬，獨立核算。業(yè)主委員會(huì )應當對機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費收支情況進(jìn)行監督，并向業(yè)主大會(huì )報告。業(yè)主對汽車(chē)停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等車(chē)輛執行公務(wù)時(shí)，在物業(yè)管理區域內臨時(shí)停放，不得收取費用。
• 第八十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置廣告、車(chē)位車(chē)庫和進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充住宅專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

第六章 物業(yè)保修金與住宅專(zhuān)項維修資金

• 第八十六條 建設單位應當依照國務(wù)院及其建設行政主管部門(mén)的規定對物業(yè)保修期內的建設工程質(zhì)量承擔保修義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記前，建設單位應當按照規定向物業(yè)管理行政主管部門(mén)設立的保修金專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)交存物業(yè)保修金。物業(yè)保修期內，建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出物業(yè)保修金使用申請。需要委托建筑工程質(zhì)量檢測機構鑒定的，鑒定費用由責任人承擔。物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當在保修金動(dòng)用后三個(gè)工作日內書(shū)面通知建設單位。建設單位應當在收到書(shū)面通知之日起十五日內足額補存。建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法申請仲裁或者提起訴訟，由責任人在相關(guān)法律文書(shū)生效之日起十五日內補存物業(yè)保修金。逾期不申請仲裁或者不起訴的，視為其認可承擔維修責任。
• 第八十七條 物業(yè)保修期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主自用部位、自用設施設備的維修、養護，由業(yè)主負責;業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修、養護，并承擔相應的費用。
• 第八十八條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存住宅專(zhuān)項維修資金。出售公有住房的，業(yè)主應當交存住宅專(zhuān)項維修資金，公有住房售房單位應當在售房款中提取住宅專(zhuān)項維修資金。業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金歸業(yè)主所有;從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項維修資金歸公有住房售房單位所有。住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)保修期限屆滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未交存住宅專(zhuān)項維修資金的物業(yè)管理區域，應當補交住宅專(zhuān)項維修資金。
• 第八十九條 商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專(zhuān)項維修資金足額存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收住宅專(zhuān)項維修資金。業(yè)主在辦理房屋入住手續時(shí)，應當提供陜西省住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)用收據;未提供專(zhuān)用收據的，建設單位不得將房屋交付使用;已入住的住宅小區，仍有部分未售出房屋的，由建設單位在辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬初始登記時(shí)代為交存住宅專(zhuān)項維修資金。
• 第九十條 業(yè)主大會(huì )成立前，住宅專(zhuān)項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門(mén)代為管理。業(yè)主大會(huì )成立后，住宅專(zhuān)項維修資金代管部門(mén)應當將該物業(yè)管理區域內業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會(huì )在商業(yè)銀行開(kāi)立的住宅專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì )。開(kāi)戶(hù)銀行應當與物業(yè)管理行政主管部門(mén)簽訂監督協(xié)議。物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當對業(yè)主大會(huì )開(kāi)立的住宅專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)及資金使用進(jìn)行監督。
• 第九十一條 使用住宅專(zhuān)項維修資金相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定;無(wú)約定的，根據其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規定分攤:(一)用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從小區業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金中列支;(二)用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從該幢業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金中列支;(三)用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從該單元業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金中列支。使用住宅專(zhuān)項維修資金，涉及尚未售出的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營(yíng)的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業(yè)的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
• 第九十二條 業(yè)主轉讓物業(yè)的，住宅專(zhuān)項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的住宅專(zhuān)項維修資金業(yè)主交存的應當退還業(yè)主;公有住房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。
• 第九十三條 物業(yè)保修期限屆滿(mǎn)后，發(fā)生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當立即采取應急防范措施，并同時(shí)向區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )提出住宅專(zhuān)項維修資金使用申請:(一)屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;(二)樓體外立面脫落的;(三)電梯故障，經(jīng)特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的;(四)消防設施故障，消防管理部門(mén)要求對消防設施維修、更新或者改造的;(五)二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;(六)專(zhuān)用排水設施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )收到申請后，應當立即赴現場(chǎng)查勘。屬于前款規定情形的，應當出具住宅專(zhuān)項維修資金應急使用確認書(shū)，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即組織維修。未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )或者相關(guān)業(yè)主按照本條規定履行相關(guān)責任。
• 第九十四條 應急使用住宅專(zhuān)項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者相關(guān)業(yè)主憑應急使用確認書(shū)、維修工程造價(jià)審核報告及相關(guān)資料申請撥付住宅專(zhuān)項維修資金。維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專(zhuān)項維修資金中直接列支。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專(zhuān)項維修資金總額及業(yè)主分攤情況，在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
• 第九十五條 市人民政府應當制定住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法。住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法應當包括保值增值管理、使用計劃報告、應急使用、財務(wù)預決算管理、審計監督和業(yè)主查詢(xún)對賬等制度。